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Cuidados na elaboração do orçamento condominial

Como previsão legal, temos uma Assembléia Ordinária Anual e nessa temos três itens obrigatórios:
Prestação de contas, previsão orçamentária e eleição de síndico e Conselho (para os casos de gestão anual).

Como objeto de nossa explanação está a previsão orçamentária, item importantíssimo e dos mais complexos, haja vista que o gestor condominial deverá, com base no passado e projetando o futuro, definir o quanto o empreendimento deverá gastar para o período.

A palavra “previsão” define que os valores são estimados, pois poderão sofrer alterações. Vamos tentar explicar essa complexa logística:

Temos um rol de contas que representam a maior fatia desse bolo, quais sejam:

- Funcionários e seus encargos
- Administrativo
- Contas de consumo (água, luz, gás, telefone etc)
- Manutenções fixas (elevadores, equipamentos segurança, jardins,etc)

O restante dos itens, embora extensos em número, não tem uma representatividade comparada aos acima citados. Assim, fechamos os itens chamados fixos. Quando temos um empreendimento recém-inaugurado, as surpresas se minimizam, pois a maioria dos itens estão na garantia e portanto não terão custos de manutenção.

Como atualmente os equipamentos costumam ter uma garantia muito curta, em torno de um a dois anos, já prematuramente os chamados custos variáveis ou de manutenção começam a assombrar os empreendimentos. Portanto, aquilo que parecia de fácil previsão se torna, com o passar do tempo, uma caixinha de surpresas.

Contingências necessárias

Vejam que a elaboração de um orçamento condominial não é tão simples como parece, pois as variáveis de gastos podem ser imprevisíveis. Mesmo os itens por nós elencados como os de maior monta, antes previsíveis, podem nos surpreender.

Como exemplo, os dissídios da categoria de portaria nesse ano tiveram aumentos na casa dos 15%, ultrapassando e muito a previsão anual de 7 a 8%, fruto do avanço do poder dos sindicatos na “era Lula”.

Mesmo as contas de consumo, sendo as públicas controladas por agências reguladoras, majoraram seus preços acima da inflação. Com isso, existe a necessidade de se prever um percentual de contingência, a famosa “gordura”, para que os aumentos não sejam maiores que as previsões.

Rateio com forma legal

Como regra, o custo condominial tem caráter de rateio, ou seja, os gastos, independentes de valor, serão rateados entre os condôminos: “Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio” (art.12, caput, lei 4591/64).

Com isso, entendemos que o caráter do orçamento apresentado é exclusivamente de previsão, pois se as despesas efetivas ultrapassarem as previstas, mesmo assim deverão ser rateadas entre os condôminos.

Início dos problemas

Muitos empreendimentos nos dias de hoje adotam a taxa condominial fixa, ou seja, quando se apresenta a previsão orçamentária e se chega a um valor de rateio por unidade através dela, a assembléia aprova o valor fixo mensal para o período dos próximos 12 meses.

Essa decisão, em princípio benéfica pois deixa a taxa fixa e o condômino sabe quanto ele vai desembolsar nesse período, sem surpresas ou oscilações, pode se tornar um pesadelo, haja vista que o impacto dos aumentos aplicados durante esse período podem não ser os estimados no orçamento.

A conseqüência disso será que as despesas reais poderão suplantar as arrecadações, tornando o fluxo de caixa do condomínio deficitário e impraticável. Para piorar, como a decisão de tornar a taxa fixa foi deliberada em assembléia, apenas outra assembléia poderá alterá-la.

Solução plausível

O que se deve levar em consideração na aprovação do orçamento anual é deixar claro o seu teor de previsão, ficando assim sujeito a alterações durante o período, por força de índices reais maiores ou de aumento nos custos variáveis. Isso encontrará respaldo na lei, onde já citamos que os custos, independentes de valor, serão rateados entre os condôminos.

Outra forma de se minimizar os riscos, caso a assembléia insista em manter fixa a taxa condominial, seria aumentar a contingência de valores orçados, deixando sempre uma margem de folga maior para os itens, ou seja, prever aumentos maiores do que as tendências e histórico da conta.

Note a complexidade da gestão condominial no que tange a questão orçamentária e sua similaridade com as de origem empresarial. Deve o grupo gestor de o condomínio equilibrar ambas as opções e torcer para que o previsto seja o mais próximo possível do realizado.